北上深中心区房价每平超7万 一线城市已经“豪宅化”

2016-07-06 14:04 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  中国房地产行业步入白银时代,但一线城市房价依然坚挺。中国指数研究院报告显示,2016 年上半年一线城市住宅价格累计上涨 12.79%,涨幅较去年同期扩大 7.62 个百分点。有业内专家认为,随着土地供应逐步减少、改善性住房需求在品质和数量上的提高,一线城市未来存在"豪宅化"趋势。

  近日,中国房价行情平台发布了一份"全国行政区住宅房价排行榜",全国最贵的 22 个市辖区被北京、上海、深圳三个一线城市包揽,其城市中心区住宅每平米单价均已超 7 万元。

  一线城市上半年房价涨超一成高端住宅成交占比上升

  "高房价"已成为一线城市不可回避的现状。这份来自中国指数研究院的报告显示,上半年一线城市住宅价格累计涨幅,明显高出二、三线城市房价 5.33% 和 4.27% 的累计涨幅。在一线城市房价攀高的大背景下,"豪宅化"趋势愈发凸显。

  中原地产研究部统计数据显示,截至 6 月 20 日,北京成交的商品房住宅中 1000 万元以上的高端住宅,成交占比高达 11.1%,而 2015 年这一比例为 5.8%。上海方面,据上海链家市场研究部监控数据显示,6 月第四周 ( 6 月 20 日 -6 月 26 日 ) 单价 8 万元 / 平方米以上的高端住宅共成交 154 套,较前周增加 67 套。

  此外,"豪宅化"还呈现向城市外环及周边地区蔓延之势,即分布已不再局限在城市核心区域,而是向外延伸至郊区或一线城市周边板块。

  亚豪机构市场总监郭毅称,以北京地区为例,整个五环商品住宅套平均总价基本在 600-900 万之间。从西北五环到东北五环,基本上总价都在 1500 万以上甚至更贵,仅西南五环板块的总价较低,可以说是黄金五环上唯一的价值高地和价格洼地。

  何为"豪宅"? 4 大量化指标帮你起底

  就在高端豪宅开始侵蚀一线城市楼市之时,也有不少购房者表示不解,到底何为"豪宅"?

  在 6 月 28 日举行的京西南城市生态豪宅区域发展高峰论坛上,北京市房地产协会秘书长陈志就用"好"、"大"、"小"、"贵"四个量化指标来起底豪宅。

  他认为,作为豪宅首先要够"好",即在空间、环境、设备、服务等多方面拥有量化优势,比如区位优越不可替代,或者具有得天独厚的自然生态环境;"大"即为空间够大,对资源占有率较高,满足购房者的改善性需求;"少"是指同一区域内产品类型的稀缺;而"贵"就是价格定位会较普通住宅更高。

  "地王"频现"豪宅化"是情非得已?

  今年二季度以来,一、二线城市土地市场掀起了一股"地王潮","天价拿地"意味着日后楼盘的高价入市,这在一定程度上助推了热点城市的豪宅化进程。

  有媒体报道称,截至 6 月 29 日,不到半年时间全国已出现 205 宗单宗超过 10 亿元的高总价地块,51 宗超过 30 亿元的高总价地块,3 宗超过 100 亿元的高总价地块,而这些"地王"也多集中在一线城市,以及合肥、南京等房价涨幅较快的二线城市。

  对于这种所谓"面粉贵过面包"的怪像,业内人士怎么看?

  "面粉贵过面包的现象,是不合理的。" 6 月 27 日,万科集团总裁郁亮在 2015 年度股东大会上直言,"地王"催生的另一个因素是房地产投资低迷,全国开工面积连续两年大幅下降,新开工面积首次低于销售面积。

  值得注意的是,从最近的成交数据来看,一线城市"豪宅"并非有价无市。

  据亚豪君岳会统计数据显示,今年 5 月北京成交价 7 万 +/ 平方米的豪宅产品共签约 216 套,成交面积 4.38 万平方米,环比分别增加 2%、10%。与此同时,5 月豪宅市场成交均价高达 100317 元 / 平方米,环比上涨 14%,标志着北京豪宅市场真正进入 10 万 +/ 平方米时代。

  地价"豪宅化"加大房企运营难度

  中原地产首席分析师张大伟直言,"一二线城市未来房价不涨超过 50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力令房企风险非常大",北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在 6 万元以上,未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。

  郭毅表示,一线城市"豪宅化"存在必然性。一方面,城市发展到一定程度,土地市场日渐饱和,地价逐渐走高,开发商高价拿地后就会通过高端产品来推盘;另一方面,一线城市居民改善性住房需求逐渐增加,这是现下豪宅量价齐增、而非"有价无市"的重要原因之一。

  在张大伟看来,一线城市"豪宅化"难以避免,房企未来运营难度将越来越高。

  "‘地王’现象增加,存在不少风险点,很多房企面临后续产品定价、营销等方面的难题,同时也增加了项目开发周期放缓等风险。"易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新网记者采访时称。

  郭毅则认为,经营风险对每个开发商来说都存在,早年拿地的项目,如今看来设计理念也可能显得陈旧,同样面临销售危机。


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