通州成北京“副中心”板上钉钉 有动作在暗中进行

2015-06-14 20:59 武汉新闻网 编辑:寒松 网友阅读

  最近这十年,通州楼市犹如过山车,一有利好就猛涨,遇到调控就下跌。最近,通州又站在了楼市调控的风口浪尖。

  每一次有利好传来,通州楼市总会成为最先感知的那一个,这次也不例外。

  这半年的时间内,通州楼市成功实现从高库存、快去化到封盘涨价的 " 三级跳 "。

  业内人士认为,在最近这半年,相比其他区域,通州是利好出现得最多的区域,也将是未来市场最活跃的区域。但是,这种 " 激进 " 能持续多久?

  涨价在即

  多年来通州 "3 万不破 " 的魔咒正在发生变化。多个楼盘涨价,个别突破 3 万元大关,还有项目封盘准备调价

  这一次,又是通州站在了楼市调价的风口浪尖。对于多年来 "3 万不破 " 的魔咒,当下正在暗中发生变化。据市场消息称,近期通州多个楼盘涨价,其中,京贸国际城的价格已经提升至 31000 元 / 平方米、K2 清水湾最终定价或将突破 4 万 / 平方米等信息此起彼伏。

  对此感受最深的莫过于购房人。在大兴西红门已经有一套两居室的付伟宇,近期眼看着楼市升温的同时,也有了换房的想法。" 四环以内是不敢想了,最近觉得通州很火,因为有不少利好的消息。去看了几个项目,最终锁定了华业玫瑰东方。" 但是就在对比户型不到两周的时间,付伟宇就接到了销售打来的涨价电话。" 我们本来还想托关系找开发商打折,现在可能连买到心仪的户型都很难了。" 他告诉记者,所托的关系人从开发商处得到的反馈是,只有在售的 " 楼王 " 可以有一点折扣,其他少量的在售产品售完为止,下一批开盘的产品即将涨价。

  尽管对于项目价格调整的回应仍然相对保守,但 " 今年以来通州市场比去年真的要好很多 " 是多位房企负责人不约而同的感受。除了贷款政策上的 " 松绑 "、市场释放的旺盛需求之外,记者经过多方了解发现,近期关于 " 通州副中心 " 的概念被重提,相关细节的丰富程度,足以成为激发在售项目做出调整的重要因素。

  据记者了解,位于通州区的一个老项目,5 月份的成交量就逼近 100 套,目前已经封盘,为下一步调价做准备。" 至于什么时候开盘就不清楚了,但调价是肯定的。" 该项目所属的集团相关负责人如是说。

  探因:遭遇政策上升期

  今年以来降息、降准、调整公积金等政策出台,加上积分落户政策、" 副中心 " 提法板上钉钉等利好,通州楼市进入上升通道 .

  事实上,在这近半年的时间里,通州楼市的敏感神经被反复拨动。无论是年初,作为积分落户政策的试点,还是 " 副中心 " 的提法板上钉钉,通州楼市在暗中完成了蜕变过程。

  一位不愿具名的业内人士向记者透露,对于近期相关部门东迁通州的消息,政府虽然没有表态,但其实已经有动作在暗中进行,诸如相关村落的冻结与拆迁,一些配套设施的落地、合作都在积极推进。该人士进一步指出," 副中心 " 这个概念,在特大城市中,只有上海提出过,并成功塑造了浦东;而通州作为北京的副中心,未来的预期十分可期。

  " 可以感觉到,今年以来到通州来淘房的人明显增多了。" 泰禾集团品牌总监沈力男告诉记者,仅从泰禾手里的项目就能够感受到需求的热度。位于通州区台湖的泰禾一号街区,3000 套房源已经在一年半的时间全部售罄,最后尾盘销售价格已接近 4 万元 / 平方米。同样位于台湖的旗下另一项目泰禾拾景园,推出的高层板楼已经在春节后售完,而洋房产品报价高达 38000 元 / 平方米,在首次开盘就实现了 3 亿元的成交。

  " 这和今年以来政府降息、降准、调整公积金等各方面的引导都分不开。遇到了政策上升期,购买力开始集中释放。" 沈力男认为,尤其是近半年来关于通州利好的政策频繁曝光,将成为区域楼市进入上升通道的动力。

  而对于上涨的预期,业内人士的表态并不一致。

  通州梨园某项目负责人告诉记者,区域内项目涨价是必然,未来区域内成交均价达到 3 万元 / 平方米并非不可能。而亚豪机构市场部总监郭毅则表示,近期通州市场的价格确实有变化,但变化的幅度并没有想象中的那么大。

  昨天,通州区域的开发商坦言,通州房地产历史已经有过一次极度泡沫,2011 年曾出现因为房价下降而维权的事件发生。他建议政府这次要控制好通州房价,通过预售许可证发放、限制预售报价等合理调整和控制通州房价的再次炒作之风。

  余波:被限购者转战燕郊

  受通州量价攀升影响,燕郊多个在售楼盘售价上涨 500 元 -1000 元 / 平方米

  " 通州涨价,燕郊沸腾 " 的定律在这一次的市场上行通道中依然适用。近日,受到通州楼市成交攀升,新一轮涨价潮正在酝酿的影响,燕郊楼市再度重返万元时代。

  据记者了解,目前燕郊多个在售楼盘均出现了不同程度的上涨,涨价幅度在每平方米 500 元 -1000 元。首尔甜城目前均价 12000 元 / 平方米,比之前每平米上涨 500 元;位于燕郊城南的天洋城 4 代,相比原报价 11800 元 / 平方米上涨了 1200 元,目前报价为 13000 元 / 平方米;而在京平高速周边的嘉都,目前报价也比上月上涨了 500 元,达到 9000 元 / 平方米。尽管与同区域的新房相比,锦绣华庭(上上城理想新城)每平方米便宜了近 2000 元,但比上一期报价依然上涨 700 元。尽管如此,根据多个楼盘的销售人员介绍,目前的销售仍然十分火爆。

  " 如果仅仅是当地的需求,是无法支撑燕郊楼市的供应的。多年来,来自北京的购房人才是燕郊楼市主力军。" 某市场研究机构相关负责人认为,尽管年初以来,连续出台降准、降息、鼓励刚需置业的政策导向,但一道 " 限购 " 的门槛,仍然将很多有实际居住需求的购房人拦在北京之外。因此,距离北京最近的燕郊成为这部分需求理所当然的出口。

  一位曾在燕郊某项目任职的负责人告诉记者,在京津冀一体化的大背景下,燕郊得天独厚的地理位置决定了它承接产业的重要地位。一体化会使北京大批产业外迁,因此,这会带动大批人口外迁。为方便与北京的对接,当地无论是交通,还是生活配套都会有所提升和提高,燕郊房价的上涨也是必然趋势。

  " 政府和企业都要有前车之鉴。通州楼市曾出现过极度泡沫,房价被严重透支,导致此后几年一蹶不振的局面。希望政府不要坐视开发商借风炒作,对顶风调价,制造恐慌的开发商给予一定的查处。

通州成北京“副中心”板上钉钉,通州楼市如何

      ——某业界人士

  朝北 8080 看房者表示,希望未来的城市副中心能带动项目所在区域的配套及发展。

通州成北京“副中心”板上钉钉,通州楼市如何

  合生 · 滨江帝景目前只能排号,据称下次开盘时三居的价格估计至少在 3 万元 / 平方米左右。

通州成北京“副中心”板上钉钉,通州楼市如何

  富力运河十号预计将于 6 月底 7 月初开盘。

  位于燕郊的富地广场,销售人员称预计住宅单价将达 13000 元。

  探访 · 通州

  小户型楼盘认购量攀升

  代表楼盘:朝北 8080

  随着利好传出,通州楼市的 " 涨价 " 声又响了起来。本周二,记者以购房者的身份来到位于朝阳北路东端、紧邻温榆河森林公园的朝北 8080。据销售人员介绍,5 月项目的认购量已经达 90 多套,与之前相比,成交数量出现攀升。

  " 项目包含平层和 LOFT,目前平层的均价为 2.2 万元 / 平方米左右,LOFT 则在 2.8 万元 / 平方米左右。" 销售人员说。不过据了解,去年七八月份时,该项目的售价还不到 2 万元 / 平方米。对于价格的变化,销售人员解释称,主要原因是受到通州各种 " 好消息 " 的影响:" 一些利好通州的消息已经确定,在售的房子卖完后还会再开新的,到时候还会继续涨。"

  北京紫石房地产开发有限公司营销部顾问陈冲也透露,现在朝北 8080 正在尝试完全的定制化服务,以吸引年轻客群:" 项目的主要意向客户是在北京有自己的工作室,有投资创业想法的,易创业易住。所以我们想试一下从设计到装修到交房,全部实现以网络为平台的定制化服务。" 他还表示," 房地产以前是卖建筑后来是卖配套,现在是在卖生活方式。我们也希望能够从这些软性配套方面来吸引消费者。"

  记者随后与现场的两位年轻看房者闲聊,他们表示,来此看房主要是看中其环境和交通。" 整体都挺吸引人,尤其是价格,像我们这样的北漂也能够接受。不过,目前周边的配套不是很完善,要是未来的城市副中心能带动这一区域发展就更好了。"

  俩住宅项目传封盘消息

  代表楼盘:合生 · 滨江帝景、K2 玉兰湾

  如果说朝北 8080 的位置位于通州和朝阳的交界边上,那合生滨江帝景算是销售人员口中所说的 " 通州新城,核心板块 " 了。周二下午,记者来到位于通州运河西大街、果园环岛向东两公里的合生滨江帝景。

  据销售人员介绍:" 滨江帝景这段时间调整价格,准备涨价。其实 5 月初的时候项目就有动静了,过来一批买房人,听说是得到了一些消息,那时候 2.5 万元左右。5 月底公司领导决定封盘不卖了。" 当记者询问现在项目的情况时,销售人员说:" 通州其他楼盘都涨价在售,而我们即便是涨价也不卖,现在只能排号。还剩 100 套左右的房源了,现在排号的有 80 组左右。产品都是 99-137 平方米的三居,价格估计至少 3 万元左右。"

  与合生 · 滨江帝景一样传出封盘消息的还有 K2 玉兰湾。记者随后来到了位于九棵树地铁站附近的该项目。据驻在现场某网站的销售人员透露:" 接到上级领导的消息,项目估计将会在下周封盘。" 不过,K2 玉兰湾的销售人员却表示没有接到封盘通知,并介绍:" 现在在售的户型面积是 130-220 平方米,优惠后的价格从 2.8 万 -3.1 万元 / 平方米不等,还剩余 15 套左右;此外还有 20 多套下跃层的房源,优惠后的价格在 2.3 万 -2.5 万元 / 平方米之间。" 当记者问及最近是否有所涨价时,该销售人员回应:" 相对于之前差不多有 1000 元 -2000 元 / 平方米的涨幅。"

  亚豪机构市场总监郭毅认为:" 对于开发商来说,封盘也好,涨价也罢,可能就是他们的一种营销策略。一些有利的消息肯定会对通州楼市有一定的影响,但是这个利好究竟能不能兑现?什么时候兑现?从目前来看,可能还无法看到一个确切的时间表。"

  精装新盘单价将超 3 万元

  代表楼盘:富力运河十号

  运河边上一直是通州置业人群的优选之一。

  富力运河十号紧邻地铁 6 号线北运河西站,之前有消息称项目预计 5 月底开盘,但截至本周四仍未开盘。有关注该项目的看房人咨询记者:难道推迟开盘也是受到通州楼市火热的影响?带着这个疑问记者来到项目现场,销售人员称:" 项目从 5 月 16 日才开始排号,一共有 400 个号,现在已经排到了 300 多号了。由于时间短、排卡量堆积,后续的整理工作比较繁琐,估计 6 月底 7 月初才可以开盘。"

  据销售人员介绍:" 项目是 115-150 平方米的三居,精装修,明年交房,价格在 3 万 -3.5 万元 / 平方米之间,现在有排卡 5 万抵 10 万的优惠。" 他还进一步 " 游说 ":" 通州楼市的价格已经进军 3 万元了。我们这一项目仅楼面价就达到 1.3 万元 / 平方米,再加上精装修,3 万元的单位其实是比较合理的。"

  探访 · 燕郊

  燕郊跟涨住宅单价超 11000 元

  代表楼盘:富地广场、四季花都

  多年来,业内人士一直将燕郊比作通州楼市的 " 晴雨表 "。亚豪机构市场总监郭毅就指出:" 燕郊一直是一个投资型市场,通州还没火燕郊就先热,通州稍冷燕郊就会超跌。这种市场性质在短期内不会发生根本性的转变。"

  今年 4 月,记者曾前往燕郊探盘,当时多个售楼处内看房者甚少,主干道两边的销售人员也并不十分积极。不过本周二当记者再次驱车通过燕郊国道这一 " 房产销售一条街 " 时,情况已经有了很大改观。

  富地广场销售人员兴奋地介绍,随着通州楼市的升温,燕郊区域市场也快速上涨。" 目前富地广场的公寓均价预计是 8000 元 -9000 元 / 平方米,住宅则预计达到 13000 元 / 平方米左右。项目预计在本月底或下月初开盘,届时价格也许还会有所调整。" 该销售人员还进一步 " 游说 ":" 燕郊和通州就隔着一条潮白河。通州现在都卖到 3 万了,燕郊过几年也不会是现在这个价。现在投资很合适。"

  即使在位于燕郊偏北区域的一些楼盘,也感觉到了区域市场升温的气氛,并且开始酝酿涨价。记者在位于燕郊北部的中骏四季花都售楼处了解到,目前该项目均价在 11000 元 / 平方米左右,下期开盘估计为 12500 元 / 平方米。

  位于燕郊东部一项目的营销负责人告诉记者:" 如果后期通州再涨价,燕郊肯定还要跟涨。现在燕郊有些楼盘开始涨价,有的甚至不卖,等着坐地起价。"

  不过记者当天在富地广场和四季花都的售楼处,并没有发现有很多购房者咨询的场面,销售人员称 " 周末看房的人会很多 "。