疯狂的地王、王健林的高亢和任正非的迷茫

2016-06-07 11:18 武汉新闻网 编辑:香楚君 网友阅读

  只有想不到,没有涨不到!我们就这样迎来了一个楼王频频出现、史上地王最多的年头。

  在今年1-4月全国商品房销售额比去年同期增长55.9%(注:去年1-5月比前年增长3.1%),北上广深四地房屋总价值可买下半个美国、一线城市建成区各类用地总价值可买下60%的美国(注:海通证券3月份数字),北京一地的房地产交易量超过日本,深圳近五年房价涨幅达到92%、远超纽约房价在次贷危机前五年59%的涨幅……是的,在这样的背景下,中国房地产仍在演绎超级神话。

  

疯狂的地王,疯狂的地王,任正非的迷茫

 

  用“地王”落实国企改革?

  6月1日,上海宝山顾村地块招标出让,信达地产以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企,信达地产自去年7月起狂扫招拍挂市场,拿下10块土地,7块都是地王。

  6月2日,深圳龙华新区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让,该地块占地35673.14平方米,容积率4.1,两家央企中国电建地产集团、广州方荣房地产公司(隶属中化集团旗下的金茂控股)以82.9亿元中标,计算容积率的楼面价达到56780元/平方米,按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算,这个离深圳市中心12公里的项目,静态保本价为86118元/平方米。

  不是说“树不能长到天上去”吗?那就先涨到你反正也够不着的地方。

  按照中原地产研究部数据,今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块,52宗被国企获得;其中价格最高的50宗土地,27宗被国企获得。

  有人回忆起2009年信贷闸门放开后,各大银行抢着向央企、国企、大房企授信,造出一批地王的场景。2010年,国资委曾要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,6年后,不仅21家以房地产为主业的央企吹响了“集结号”,一些被要求清退的央企也卷土重来。面粉比面包贵的局面重现,上一轮地王纷纷解套。

  难道,这就是房地产国企为了贯彻落实去年9月印发的《关于深化国有企业改革的指导意见》,率先发起冲击,让市场成为决定性力量?难道,他们就这么相信未来几年房价还能翻倍,否则以这样的楼面价根本无法赚钱?房地产背后是金融,主要是银行的资金支持,难道,银行评估下来还是觉得,和实体经济相比,房地产贷款风险最小?

  

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  我听到多家银行高管说,去年爆发的是中小企业的资产质量下滑,今年开始波及到大企业。他们也搞不清楚,为什么微观企业日子都很难,宏观数据却还可以?为什么实体经济越下坡,房价越往上?这能持久吗?

  

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  关于地王成因的猜测

  一些有理性的开发商惊呼:没有任何逻辑,只能说他们实在太有钱,拿钱太容易了。

  当人们无法用常识解释时,就会用历史对比,猜测,甚至是阴谋论。

  一位经济学家对我说:“你不是爱看《大衰退》吗?里面有数字,日本在1955到1970年的经济高成长期间,实质GDP年均增长9.8%,名义GDP年均增长15.6%,而房地产上涨速度为21.4%,中国经济增速下行,但放在全球还是高增长,所以房价还能冲一冲。”

  一位房地产研究人员对我说:“一线城市作为服务业的中心和人口净流入区域,其房地产价格和本地居民收入无关,和整个区域的财富总量有关,就像纽约和硅谷一样。何况中国居民按揭贷款余额占住房总市值的比重只有10%,美国是40%,说明居民部门还有加杠杆的能力。”

  一家民企房地产老板对我说:“按我的测算,房价不管涨到哪里,价格里差不多70%的‘价值’都回流到政府口袋里了,他们内心里当然希望涨,拉高地价。土地出让金是大头,土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、综合验收、销售许可,每个环节前都有费,施工单位也要交税,银行也有利息收入。都说开发商赚钱,其实我们是政府赚钱的载体。”

  

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  有的自媒体甚至猜测,地王和政府间有隐性协议,有各种出让金返还,实际没有那么贵,是联手把整个房地产价格做上去。房地产价格上去了,作为银行抵押品的资产价值就做实了。资产价值做实了,就可以多放贷款。如果不这样做,而是打压房地产,那全世界找不到一个例子,房地产垮台经济却可以软着陆。

  按照以上这些观点,中国正在从常规增长进入资产依赖型增长,甚至泡沫驱动型增长。


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